Аналитическая справка о практике разрешения Арбитражным судом Республики Коми споров, связанных с предоставлением коммунальных услуг и услуг по содержанию общедомового имущества.

Арбитражный суд Республики Коми.

Судебная коллегия по рассмотрению экономических споров,

возникающих из гражданских и иных правоотношений.

Третий судебный состав

 

 

 

АНАЛИТИЧЕСКАЯ СПРАВКА

о практике разрешения

Арбитражным судом Республики Коми споров, связанных с предоставлением коммунальных услуг и услуг по содержанию общедомового имущества.

 

 

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

 

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее: Гражданский кодекс) и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее: Жилищный кодекс) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса бремя содержания имущества возложено на его собственника.

Исключение из этого правила должно быть специально установлено законом или договором.

Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется соответствующей долей собственника в праве общей собственности на общее имущество дома (пункты 2 статьи 39 Жилищного кодекса).

Частью 3 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Жилищным кодексом, регулирующим отношения по внесению платы на содержание жилых домов и платы за коммунальные услуги, предусмотрено, что в случаях, когда жилые помещения предоставлены по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда нанимателям, эти лица обязаны вносить плату на содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей организации (часть 4 статьи 155 Жилищного кодекса), а плату за пользование жилым помещением (плату за наем) вносить наймодателю этого жилого помещения (часть 3 статьи 155 Жилищного кодекса).

Согласно норме, изложенной в пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

На основании положений раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491 (далее: Правила №491), собственнику помещения, расположенного в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также право утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.

Исходя из пункта 5 статьи 161 Жилищного кодекса, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.

Согласно пункту 6 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 №354 (далее: Правила №354), предоставление коммунальных услуг потребителю, которым может быть собственник или лицо, использующее помещение на ином законном основании (пункт 2 Правил №354), осуществляется на основании возмездного договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг.

Условия предоставления коммунальных услуг собственнику помещения (в зависимости от выбранного способа управления) определяются на основании договора, заключаемого с управляющей организацией, а также товариществом собственников жилья или кооперативом (пункт 9 Правил №354).

Условия предоставления коммунальных услуг нанимателю, ссудополучателю по договору безвозмездного пользования помещением, арендатору жилого помещения определяются в соответствующих договорах - договоре найма, договоре безвозмездного пользования, а также в договоре аренды жилого помещения или ином договоре о предоставлении помещения во владение и (или) пользование, заключаемом собственником жилого помещения.

Анализ арбитражной судебной практики свидетельствует о том, что собственники нежилых помещений включают в договоры аренды условия, согласно которых арендатор обязуется нести расходы, связанные с оплатой коммунальных услуг, содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном жилом доме, а также включают условие об обязанности пользователя заключить соответствующие договоры с управляющей организацией.

Как правило, арендаторы уклоняются от подписания таких договоров с управляющими компаниями, и соответственно, не вносят указанные платежи.

До 03.06.2011 практика рассмотрения данной категории спора была различной. В некоторых случаях арбитражные суды удовлетворяли исковые требования управляющих компаний и взыскивали с арендаторов расходы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее: Президиум ВАС РФ) в постановлении от 3 июня 2011 года №16646/10 отказал управляющей компании во взыскании с арендатора нежилого помещения стоимости содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, несмотря на то, что договором аренды была установлена обязанность арендатора участвовать в долевом финансировании текущего ремонта мест общего пользования, кровли и фасада здания (договор между арендатором и управляющей компанией заключен не был).

Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что непосредственно на арендатора помещения согласно статьям 161, 162 Жилищного кодекса не может быть возложена обязанность по заключению от его имени с управляющей компанией договора на управление многоквартирным домом и оплате расходов, понесенных управляющей компанией.

Президиум ВАС РФ указал, что особое условие договора аренды не порождает обязанностей арендатора заключать договоры и вносить платежи управляющей компании, поскольку договор аренды регулирует только отношения собственника и арендатора.

Президиум ВАС РФ считает, что в силу закона вносить платежи управляющей компании обязан собственник помещения в многоквартирном доме.

В постановлении от 17.04.2012 №15222/11 Президиум ВАС РФ уточняет правовую позицию, изложенную в ранее принятом постановлении №16646/10.

Исходя из положений статей 210, 249, пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса, пункта 1 статьи 36, пункта 1 статьи 39 Жилищного кодекса, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

Собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, а договор аренды не порождает обязательств арендатора перед товариществом собственников жилья (далее: ТСЖ) или перед управляющей компанией.

Таким образом, даже если договор аренды с такими условиями был заключен, это не порождает обязательств арендатора перед управляющей компанией (перед ТСЖ) по оплате расходов на содержание общедомового имущества.

На уровне Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации остается нерешенным один важный вопрос: является ли основанием для взыскания платежей по содержанию и ремонту общего домового имущества в пользу управляющей компании (в пользу ТСЖ) договор, добровольно заключенный арендатором напрямую с управляющей компанией (с ТСЖ)?

Второй арбитражный апелляционный суд и Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа исходят из того, что наличие договора между управляющей компанией (ТСЖ) и арендатором не порождает у последнего обязательств по оплате содержания и ремонта общего имущества. Во всяком случае, нести расходы по содержанию общедомового имущества должен собственник.

В постановлении от 21.05.2013 №13112/12 по делу №А72-6044/2011 Президиум ВАС РФ высказал правовую позицию в части взыскания с арендатора энергетических и прочих ресурсов (коммунальных услуг), в случае, когда арендатор с управляющей организацией договоры на снабжение помещения энергетическими ресурсами не заключал.

Арбитражные суды, взыскивая с арендатора плату за коммунальные услуги, применяют пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса, который предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При вынесении постановления Президиум ВАС РФ обратил внимание судов на то, что приведенная норма регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи, с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц. Поскольку предусмотренная данной статьей обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных последним затрат на оплату коммунальных расходов.

Президиум ВАС РФ указал, что Гражданский кодекс и Жилищный кодекс не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество, переданное обществу в рамках договора аренды, должно быть пригодно для использования согласно его фактическому назначению. Предоставленное обществу помещение обеспечено системой теплоснабжения, через которую осуществляется поставка тепла, необходимого для нормальной эксплуатации имущества.

Вследствие того, что пользование находящимся в аренде нежилым помещением предполагает потребление арендатором поставляемых энергоресурсов, на арендодателя как на собственника помещения возлагается обязанность по обеспечению условий для доступа арендатора к коммунальным услугам, и, следовательно, по их оплате поставщикам ресурсов.

Также, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в постановлении от 21.05.2013 г. № 13112/12 отказывая в иске управляющей организации о взыскании платы за коммунальные услуги (при отсутствии между управляющей компанией и арендатором договора на предоставление коммунальных услуг), в частности указал, что в договоре аренды, управляющая компания участия не принимала, и, соответственно, он не предусматривал ее права требовать оплаты коммунальных услуг с арендатора, сторонами не заключалось дополнительного соглашения к договору управления об оплате коммунальных услуг арендатором, участвующим в его подписании, которое подтверждало бы волю всех участников сделки на исполнение этой обязанности арендатором и изменяло правило, установленное статьей 210 Гражданского кодекса.

В силу пунктов 1, 2 статьи 153 Жилищного кодекса граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

При этом обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает:

- у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

- у арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

- у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

- у члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

- у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 Жилищного кодекса);

- у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица (пункт 3 статьи 153 Жилищного кодекса).

Таким образом, жилищное законодательство устанавливает обязанность нанимателей, проживающих в многоквартирных жилых домах по договорам социального найма, вносить плату за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи непосредственно управляющей организации в случае, если ею осуществляется управление жилым домом.

Органы местного самоуправления несут соответствующие расходы только до заселения жилых помещений муниципального жилищного фонда.

В то же время согласно правовой позиции ВАС РФ, выраженной в Постановлении Президиума от 30.10.2012 № 8714/12 в отношениях по снабжению коммунальными ресурсами многоквартирного жилого дома государственного или муниципального жилого фонда, в отношении которого не выбрана управляющая организация или не реализован иной предусмотренный действующим законодательством способ управления, ответственным за оплату названных ресурсов перед ресурсоснабжающей организацией является соответствующее публично-правовое образование независимо от того, на каком основании (по договору аренды, найма или социального найма) граждане проживают или пользуются жилыми помещениями, расположенными в этих жилых домах.

Законодатель установил структуру платежей за жилое помещение и коммунальные услуги (статья 154 Жилищного кодекса)

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

- плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

- плату за коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

- плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, по содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

- взносы на капитальный ремонт;

- плату за коммунальные услуги.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставку бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставку твердого топлива при наличии печного отопления) (пункт 4 статьи 154 Жилищного кодекса).

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (пункт 1 статьи 156 Жилищного кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 156 Жилищного кодекса размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения.

Исходя из пункта 3 статьи 156 Жилищного кодекса размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 Жилищного кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (пункт 7 статьи 156 Жилищного кодекса).

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива (пункт 8 статьи 156 Жилищного кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 157 Жилищного кодекса размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Размер платы за коммунальные услуги, предусмотренные частью 4 статьи 154 Жилищного кодекса (за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, в том числе поставки бытового газа в баллонах, отопление, теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законом.

Согласно пункту 31 Правил №491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Если собственниками помещений не выбран способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы в случаях, установленных Жилищным кодексом, органы местного самоуправления и органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга проводят в соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 №75 (далее: Правила №75), открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами.

В пункте 2 Правил №75 дано определение понятия «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения» - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади жилого помещения.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

При этом организатор конкурса в соответствии с перечнем обязательных работ и услуг самостоятельно определяет как расчетную стоимость каждой из обязательных работ и услуг, так и расчетную стоимость каждой из дополнительных работ и услуг (подпункты 4, 5 пункта 41 Правил №75).

Президиум ВАС РФ вынес 09.10.2010 основополагающее постановление №4910/10 в части доказывания факта оказания коммунальных услуг и услуг по содержанию общедомового имущества, а также по доказыванию размера стоимости услуг.

Арбитражные суды отказали управляющей компании в удовлетворении иска полагая, что ею не доказан факт оказания услуг как по водоотведению, водоснабжению, энергоснабжению, отоплению, так и по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также услуг по его управлению, поскольку расчет стоимости содержания и ремонта общего имущества произведен компанией без учета затрат общества, самостоятельно израсходованных на капитальный и текущий ремонт своих помещений, а также на содержание дворовой территории в соответствии с договором аренды земельного участка, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Президиум ВАС РФ при рассмотрении дела установил, что: управляющая компания выбрана по итогам соответствующего конкурса; в протоколе конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом указана плата за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в данном многоквартирном доме; ответчик является собственником нежилых помещений в этом доме.

Президиум ВАС РФ обратил внимание, что расчет стоимости услуг представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев.

Президиум ВАС РФ указал, что в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Президиум ВАС РФ сделал вывод о том, что несение собственником самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 Гражданского кодекса.

Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

 

ПРАКТИКА РАССМОТРЕНИЯ ДЕЛ

1. Иски о взыскании платы за обслуживание общедомового имущества и коммунальных услуг по поводу имущества находящегося в аренде

 

1.1. В силу прямого указания закона единственным надлежащим ответчиком по делу о взыскании задолженности за предоставленные услуги по содержанию и текущему ремонту имущества следует считать собственника данного имущества. Действующим гражданским и жилищным законодательством не предусмотрено право возложения бремени содержания принадлежащего собственнику имущества на арендатора нежилого помещения лишь вследствие подписания договора аренды с собственником.

Дело № А29-2586/2013.

Управляющая компания обратилась с иском в Арбитражный суд Республики Коми к муниципальному образованию городского округа о взыскании долга по расходам на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Из материалов дела следовало, что муниципальному образованию городского округа на праве собственности принадлежит встроенное нежилое помещение, которое передано в пользование индивидуальному предпринимателю (арендатору) по договору аренды.

Руководствуясь положениями статей 210, 249, 616 Гражданского кодекса, статей 154, 158 Жилищного кодекса, а также принимая во внимание возложение договором аренды муниципального имущества бремени содержания имущества на арендатора, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о неправомерности заявленных требований к собственнику.

Решением Арбитражного суда Республики Коми управляющей компании в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда решение арбитражного суда первой инстанции отменено.

В постановлении апелляционный суд сделал ссылку на правовую позицию, изложенную в постановлениях Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 №15222/11, от 12.04.2011 №16646/10, согласно которой на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил статей 161, 162 Жилищного кодекса не может быть возложена обязанность по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Учитывая, что собственником спорного имущества является муниципальное образование, а также указанную правовую позицию Президиума ВАС РФ, апелляционный суд решение арбитражного суда первой инстанции отменил и взыскал с муниципального образования в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом в пользу истца долг, связанный с расходами по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

 

1.2. Возложение на арендатора, а не собственника обязанности по несению расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома не допустимо. Наличие договора управления, подписанного между арендатором и управляющей компанией, не может служить достаточным основанием для возложения на арендатора обязанности по несению расходов на содержание общего имущества дома.

Действующее жилищное законодательство допускает лишь возложение расходов за предоставленные коммунальные услуги (отопление, водоснабжение и т.д.) на арендатора, взявшего на себя обязательства по оплате предоставляемых коммунальных услуг перед управляющей или ресурсоснабжающими организациями на договорной основе.

Дело № А29-4969/2012.

Общество обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю о взыскании задолженности по оплате услуг по содержанию общедомового имущества и коммунальных услуг, на основании договор управления, заключенного между сторонами.

Из материалов дела следует, что индивидуальный предприниматель на праве аренды использует нежилое помещение, являющееся собственностью муниципального образования.

Между обществом (управляющей организацией) и индивидуальным предпринимателем (арендатором) заключен договор на выполнение работ и услуг на техническое обслуживание, текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, его санитарное содержание, а также предоставление коммунальных услуг.

Арбитражный суд первой инстанции исковые требования удовлетворил в полном объеме.

Постановлением суда апелляционной инстанции, оставленным в силе кассационной инстанцией (определением ВАС РФ отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ), решение суда первой инстанции изменено, в удовлетворении иска о взыскании долга по оплате услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества отказано.

Апелляционный суд указал, что в силу положений, статей 210, 249 Гражданского кодекса, статьи 39, пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса истец вправе требовать взыскания расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома с собственников помещений в многоквартирном доме.

Апелляционный суд учел то, что правовая позиция относительно правомерности возложения на арендатора, а не собственника обязанности по несению расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.04.2011 № 16646/10.

Апелляционный суд сделал вывод о том, что взыскание судом первой инстанции с ответчика как арендатора спорного нежилого помещения платы за содержание общего имущества многоквартирного дома не может быть признано обоснованным. Наличие договора управления, подписанного между сторонами, не может служить в данном случае достаточным основанием для возложения на ответчика обязанности по несению расходов на содержание общего имущества дома.

Решение суда в этой части отменено.

При этом апелляционный суд указал, что оказанные коммунальные услуги связаны с непосредственным отоплением, водоснабжением используемого арендатором помещения, в связи с чем, обязанность по оплате фактически полученных ответчиком коммунальных услуг, ввиду наличия между арендатором и управляющей компанией договора на предоставление коммунальных услуг, правомерно возложена судом первой инстанции на индивидуального предпринимателя.

 

1.3. При отсутствии между энергоснабжающей организацией и арендатором помещения в многоквартирном доме договора энергоснабжения, задолженность по оплате потребленной энергии подлежит взысканию с собственника имущества.

Дело № А29-3261/2013.

Теплоснабжающая организация обратилась с иском к индивидуальному предпринимателю (арендатору помещения принадлежащего муниципальному образованию) и муниципальному образованию (собственнику помещения) о взыскании стоимости тепловой энергии и теплоносителя.

Решением суда, оставленным в силе апелляционной инстанцией, иск к муниципальному образованию удовлетворен, в иске к предпринимателю отказано.

Судебные инстанции исходили из следующего.

Нежилое помещение, в которое подавалась тепловая энергия является собственностью муниципального образования, в заявленный в иске период находилось в аренде у предпринимателя.

Истцом в адрес предпринимателя (арендатора) был направлен договор энергоснабжения, однако он предпринимателем не подписан.

Законом бремя содержания имущества возложено на его собственника (статья 210 Гражданского кодекса). Исключение из этого правила, как указано в приведенной норме, должно быть специально установлено законом или договором.

Частью 3 статьи 154 Жилищного кодекса предусмотрено, что собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Согласно части 4 этой статьи плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение).

Жилищный кодекс, регулируя отношения по внесению платы на содержание жилых домов и платы за коммунальные услуги, предусмотрел, что в случаях, когда жилые помещения предоставлены по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда нанимателям, эти лица обязаны вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей организации (часть 4 статьи 155 Жилищного кодекса), а плату за пользование жилым помещением (плату за наем) вносить наймодателю этого жилого помещения (часть 3 этой же статьи).

Между тем Гражданский кодекс и Жилищный кодекс не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах.

Договор, который бы предусматривал обязательство предпринимателя перед истцом оплачивать фактически потребленные им при использовании помещения коммунальные ресурсы, не был заключен. В договоре аренды истец (энергоснабжающая организация) участия не принимал, и, соответственно, он не предусматривал его права требовать оплаты коммунальных услуг с предпринимателя.

Таким образом, поскольку договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению коммунальных расходов не имеется.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество, переданное предпринимателю в рамках договора аренды, должно быть пригодно для использования исходя из его фактического назначения. Предоставленное предпринимателю помещение обеспечено системой теплоснабжения, через которую осуществляется поставка тепла, необходимого для нормальной эксплуатации имущества.

Вследствие того, что пользование находящимся в аренде нежилым помещением предполагает потребление арендатором поставляемых энергоресурсов, на арендодателя как собственника помещения возлагается обязанность по обеспечению условий для доступа арендатора к коммунальным услугам, и, следовательно, по их оплате поставщикам ресурсов.

Пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса, который предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды, регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц.

Аналогичная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 г. № 13112/12.

С учетом изложенного в требованиях к предпринимателю (арендатору) судом отказано, при этом требования к собственнику помещения (муниципальному образованию, в лице администрации) удовлетворены.

 

 

2. Иски к муниципальным (государственным) унитарным предприятиям, учреждениям

2.1 Лицо, владеющее помещением на праве хозяйственного ведения, в силу прямого указания закона обязано нести расходы по содержанию принадлежащего ему имущества и расходы по содержанию общего имущества дома.

Договор управления многоквартирным домом является договором присоединения (пункт 1 статьи 428 Гражданского кодекса). Ответчик, приняв в хозяйственное ведение помещение в многоквартирном жилом доме, фактически присоединился к договору управления с принятием на себя всех прав и обязанностей в его рамках.

Дело № А29-6805/2013.

Решением суда первой инстанции, оставленным в силе судом апелляционной инстанции, удовлетворены исковые требования управляющей компании к муниципальному унитарному предприятию о взыскании задолженности по оплате расходов на содержание общедомового имущества в многоквартирном доме.

Суды исходили из следующего.

На внеочередном общем собрании собственников помещений в многоквартирном жилом доме избран способ управления домом через управляющую организацию, которой выбран истец, решено заключить с ним договор управления.

Управляющая компания заключила с администрацией района (собственник) договор управления многоквартирным домом.

Нежилые помещения в данном доме из казны муниципального образования переданы в хозяйственное ведение муниципального унитарного предприятия (ответчика), право последнего зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истцом в адрес ответчика направлялся проект самостоятельного договора, но в связи с имеющимися разногласиями договор между сторонами подписан не был.

Истец обратился с иском о взыскании с муниципального унитарного предприятия задолженности по оплате услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества.

Удовлетворяя исковые требования суд исходил из следующего.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

По своей правовой конструкции договор управления является договором присоединения (пункт 1 статьи 428 Гражданского кодекса), поскольку он действует на условиях, утвержденных общим собранием собственников.

Ответчик, приняв в хозяйственное ведение помещение в многоквартирном жилом доме, фактически присоединился к договору управления с принятием на себя всех прав и обязанностей в его рамках.

Также были отклонены доводы ответчика о том, что право хозяйственного ведения помещением магазина не предполагает возложение на муниципальное унитарное предприятие бремени ответственности за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в связи со следующим.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса бремя содержания имущества возложено на собственника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из норм статей 294, 299 Гражданского кодекса следует, что муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с Гражданским кодексом.

В пункте 5 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками (абзац 5 пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса). В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

Таким образом, исходя из буквального толкования приведенных норм и разъяснений, муниципальное унитарное предприятие (ответчик) с момента государственной регистрации права хозяйственного ведения на нежилое помещение стало являться потребителем услуг, оказываемых истцом.

Следовательно, по смыслу статьи 428 Гражданского кодекса и статьи 162 Жилищного кодекса отношения между управляющей организацией и ответчиком регулируются положениями договора управления. Отсутствие самостоятельного договора между сторонами в рассматриваемом случае не освобождает участвовать в издержках по содержанию общего имущества.

 

2.2. Бремя несения расходов по оплате содержания и ремонта общедомового имущества переходит от собственника к лицу, владеющему имуществом на праве оперативного управления либо хозяйственного ведения с момента государственной регистрации соответствующего вещного права. До указанного момента расходы несет собственник имущества.

Дело А29-1504/2013.

Арбитражный суд Республики Коми отказал в удовлетворении исковых требований открытого акционерного общества о взыскании с государственного бюджетного учреждения неосновательного обогащения, составляющего расходы по содержанию, текущему обслуживанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, в которых ответчик занимал помещения (квартиры).

Из материалов дела следует, что постановлениями руководителя Администрации муниципального района в оперативное управление муниципального учреждения передано имущество, составляющее муниципальную казну муниципального района – квартиры в многоквартирных домах.

Из содержания статьи 296 Гражданского кодекса следует, что право оперативного управления является производным от права собственности, лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления, осуществляет полномочия собственника данного имущества по владению, пользованию и распоряжению этим имуществом.

Однако, в силу статьи 131 Гражданского кодекса для возникновения права оперативного управления распоряжения собственника недостаточно, необходима государственная регистрация права оперативного управления.

В соответствии с пунктом 5 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют данные о зарегистрированном праве оперативного управления муниципального учреждения на спорные объекты недвижимого имущества.

Арбитражный суд, отказав в удовлетворении иска, указал, что в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, свидетельствующие о том, что ответчик имеет право владеть и пользоваться спорными квартирами на праве оперативного управления, и доказательства несения обязанности по содержанию указанных помещений.

 

 

3. Иски к собственникам незаселенных (пустующих)

жилых помещений

3.1. По общему правилу, до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Дела № А29-650/2013, А29-1842/2013.

Общество, являясь управляющей компанией в жилом фонде муниципального образования, на основании договоров управления многоквартирными домами, заключенными с собственниками данного имущества, предъявило требования к Администрации муниципального образования по оплате оказанных услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также за оказанные коммунальные услуги по незаселенным (пустующим) квартирам, находящимся в собственности муниципального образования.

Решением Арбитражного суда Республики Коми, оставленным в силе апелляционной инстанцией, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд исходил из положений статей 210, 249 Гражданского кодекса и положений статьей 39, 154, 158 Жилищного кодекса.

Поскольку администрация муниципального образования не представила доказательств того, что спорные объекты недвижимости в спорный период не были собственностью муниципального образования, либо были переданы нанимателям по договорам социального найма, арбитражный суд пришел к выводу, что требования управляющей компании правомерны.

 

3.2. В отношениях по снабжению коммунальными ресурсами многоквартирного жилого дома государственного или муниципального жилого фонда, в отношении которого не выбрана управляющая организация или не реализован иной предусмотренный действующим законодательством способ управления, ответственным за оплату названных ресурсов перед ресурсоснабжающей организацией является соответствующее публично-правовое образование независимо от того, на каком основании (по договору аренды, найма или социального найма) граждане проживают или пользуются жилыми помещениями, расположенными в этих жилых домах.

Дело № А29-4709/2013.

Судом удовлетворены исковые требования о взыскании платы за теплоснабжение квартиры находящейся в муниципальной собственности. Задолженность взыскана с муниципального образования.

При этом, суд отклонил довод ответчика об отказе в удовлетворении исковых требований в связи с передачей спорной квартиры физическому лицу на основании договора найма.

Из материалов дела следовало, что в отношении дома, где расположена квартира, не выбрана управляющая организация.

Потому, суд сославшись на правовую позицию ВАС РФ, выраженную в Постановлении Президиума от 30.10.2012 № 8714/12, указал, что в отношениях по снабжению коммунальными ресурсами многоквартирного жилого дома государственного или муниципального жилого фонда, в отношении которого не выбрана управляющая организация или не реализован иной предусмотренный действующим законодательством способ управления, ответственным за оплату названных ресурсов перед ресурсоснабжающей организацией является соответствующее публично-правовое образование независимо от того, на каком основании (по договору аренды, найма или социального найма) граждане проживают или пользуются жилыми помещениями, расположенными в этих жилых домах.

 

4. Споры о размере платы за обслуживание общедомового имущества

4.1. Размер платы за обслуживание общедомового имущества собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию (ТСЖ) для управления многоквартирным домом, устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Дело № А29-2951/2013.

Решением суда первой инстанции, оставленным в силе судом апелляционной инстанции, частично удовлетворены исковые требования управляющей компании к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании задолженности по оплате расходов на содержание общедомового имущества в многоквартирном доме.

Суды исходили из следующего.

Между истцом и ответчиком заключен договор о порядке управления и пользования общим имуществом и предоставленными жилищно-коммунальными услугами.

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме утвержден общим собранием собственников разным для физических и юридических лиц.

В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса и пунктом 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию (ТСЖ) для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Таким образом, установлено императивное правило об одинаковом размере платы за содержание и ремонт общедомового имущества для всех собственников.

В связи с этим, суд удовлетворил исковые требования частично рассчитав размер платы исходя из меньшего размера платы (установленной для физических лиц).

 

4.2. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления в порядке пункта 4 статьи 158 Жилищного кодекса. При отсутствии такого, плата за названные услуги должна определяться в порядке, установленном пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса и может быть взыскана исходя из размера тарифа на содержание и ремонт общего имущества собственников помещений, установленного по результатам проводимого муниципальным образованием открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирыми домами, аналогичными спорному.

Дело № А29-3059/2013.

Решением суда первой инстанции, оставленным в силе судом апелляционной инстанции, частично удовлетворены исковые требования управляющей компании к индивидуальному предпринимателю о взыскании задолженности по оплате расходов на содержание общедомового имущества в многоквартирном доме.

Из материалов дела следовало, что договор на оказание услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме между истцом и ответчиком оформлен не был.

Тариф на оказание названных услуг общим собранием собственников не утвержден.

Истец полагал, что тариф утвержден путем подписания договора управления с одним из собственников помещений в доме, в котором указан размер платы.

Суды пришли к выводу об обязанности истца оплатить спорные услуги, но в меньшем размере, чем заявлено истцом.

Суды исходили из следующего.

В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491), собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств. Согласно пункту 31 Правил № 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Согласно пункту 31 Правил № 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Отсутствие такого решения не освобождает собственников от обязанности оплатить услуги управляющей компании.

Согласно пункта 4 статьи 158 Жилищного кодекса, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Согласно сведениям представленным администрацией муниципального района размер платы, в порядке пункта 4 статьи 158 Жилищного кодекса, администрацией не установлен.

Тем не менее, администрацией были представлены сведения о размере тарифа на содержание и ремонт общего имущества собственников помещений, установленного по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирыми домами, аналогичными спорному.

Суды пришли к выводу, что в сложившейся ситуации, плата за предоставленные истцом услуги должна начисляться по названной цене, как цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные услуги.

Судами также был отклонен довод истца о том, что подлежит применению тариф, обозначенный в договоре с одним из собственников помещений, поскольку договор с одним из собственников не является решением общего собрания собственников и не может его подменять. Согласование сторонами в двухстороннем порядке тарифа на услуги в договоре управления не свидетельствует о его утверждении с учетом требований, установленных императивными нормами права (статья 156 Жилищного кодекса и пункт 31 Правил N 491).

5. Споры, связанные с качеством коммунальных услуг

 

5.1. Доказательствами фактов неисполнения (ненадлежащего исполнения) управляющей организацией коммунальных услуг, могут быть лишь документы, отвечающие нормативным правилам проверки факта ненадлежащего качества услуг, установленным Правительством Российской Федерации в постановлениях от 23.05.2006 № 307, от 06.05.2012 № 354.

Дело № А29-11214/2012.

Возражая против иска управляющей организации о взыскании платы за оказание коммунальных услуг, в частности по уборке придомовой территории, собственник нежилого помещения указал на ненадлежащее оказание услуг, в подтверждение представил письма в адрес управляющей организации, в которых указывается на ненадлежащее оказание услуг.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что ответчиком не представлено надлежащих доказательств фактов ненадлежащего исполнения управляющей организацией услуг в связи со следующим.

Правила изменения размера платы за содержание и ремонт помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила изменения размера платы). Согласно пунктам 7, 8, 15, 16 Правил изменения размера платы собственники помещений вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к ответственному лицу. Заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено. Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2012 г. № 354, для составления акта непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.

Акты о ненадлежащем выполнении работ по содержанию и ремонту общего имущества в спорном доме в материалы дела не представлены.

Заявления ответчика и коллективные обращения, не являются надлежащими доказательствами фактов неисполнения (ненадлежащего исполнения) обществом услуг, поскольку они не отвечают нормативным правилам проверки факта ненадлежащего качества услуг, установленным Правительством Российской Федерации в постановлениях от 23.05.2006 № 307, от 06.05.2012 № 354.

 

Председатель

гражданской коллегии Д.А. Кирьянов

Председатель

третьего судебного состава С.Д. Токарев

Помощник судьи Е.Н. Вахричев 

Сервис временно не доступен